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  • 中信证券:地产龙头迎接平台化 看好融创中国等

       时间:2020-06-08 21:58:11     浏览:62647    评论:0    
    核心提示:  虽然地产开发行业长期景气面临挑战,但地产龙头确实有长期投资逻辑。凭借管理、资金和开发流量优势,地产企业透过内部培育分拆,外部并购,确实可能成为基于城市生活空间的平台。  开发企业面临市场缩水,盈利能力下降的重大挑战。  我国户均住房套数已经达到1.5套,剔除一线后城市人均住房面积或达45平米,住房租

      虽然地产开发行业长期景气面临挑战,但地产龙头确实有长期投资逻辑。凭借管理、资金和开发流量优势,地产企业透过内部培育分拆,外部并购,确实可能成为基于城市生活空间的平台。

      开发企业面临市场缩水,盈利能力下降的重大挑战。

      我国户均住房套数已经达到1.5套,剔除一线后城市人均住房面积或达45平米,住房租金回报率低,空置率高。长期来看,房地产开发行业的空间受到限制。而且,由于一二线城市限价,土地市场存在竞争,开发企业盈利空间受到挤压,预计结算利润率下降。企业开始强调精细化开发,向流程要效益。

      开发企业转型具备管理、资金和开发流量赋能的有利条件。

      企业在长期发展中聚集了一大批优秀人才,锻造了有竞争力的公司文化。而且房地产开发企业在整个开发流程中处于C位,洞察产业链绝大多数环节,基本掌控开发资金流。随着开发行业长期前景愈加明朗,龙头企业开始不断布局物管、商业、物流、会展、装修、建筑、教育、医疗、养老等诸多新产业。

      物业管理成为单独板块,地产分拆初步证明平台化可行。

      已经有超过20家物业管理公司,以分立或者IPO方式上市,总市值已经超过3000亿元。整个物业管理板块得到资本市场认可。这说明地产公司完全有能力孵化培育出全新的独立业务形态,平台化之路可行。

      商业地产运营成为未来分拆的重点。

      开发企业孵化出的商业地产管理品牌,最近一段时间纷纷开始轻资产输出。商业地产运营管理主要内容是针对商业空间的精细运作,目的是提高单位面积的租金,盈利则来自于服务费。我们相信,各大公司的商业地产运营管理,或和物业管理合并上市,或独立上市。商业地产管理可能成为一个独立的新板块。

      产业链投资赋能。

      龙头房企也可能透过外部投资而不是内部孵化的方式布局新业务。例如,碧桂园持续入股帝欧家居、蒙娜丽莎、惠达卫浴,实现了地产龙头和供应链企业的双赢。

      风险因素:

      深耕地产开发仍受开发周期制约的风险。企业进入新领域可能经验不足,导致新业务亏损的风险。

      布局地产开发龙头也有长期逻辑——迎接平台化。

      短期来看,政策相对平稳,热销持续,估值有优势,板块有反弹基础。中长期来看,我们认为一部分地产龙头有可能超越地产开发周期限制,在很长的时间内持续成长。我们看好保利地产、万科A(万科企业)、龙湖集团(00960)、融创中国(01918)、世茂房地产(00813)、招商蛇口、金地集团等。

     
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